Urteil des Bundesfinanzhofs zur Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung, Az.: IX R 14/22
Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Besteuerung. Eine Ausnahme stellt die Selbstnutzung dar. Dann ist die Steuerbefreiung bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist möglich. Der Verkauf eines abgetrennten Gartengrundstücks vor Ablauf der Spekulationsfrist ist jedoch nicht steuerfrei. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 26. September 2023 entschieden (Az.: IX R 14/22).
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren gekauft und wieder verkauft, liegt ein sog. privates Veräußerungsgeschäft vor. Der Gewinn aus einem solchen Veräußerungsgeschäft ist grundsätzlich steuerpflichtig und unterliegt der Einkommensteuer. Eine Ausnahme von der Besteuerung kann es nur bei Selbstnutzung der Immobilie durch den Steuerpflichtigen geben, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Steuerrecht berät.
Keine Steuerbefreiung bei abgetrennten Gartengrundstück
Eine solche Ausnahme ist allerdings nicht gegeben, wenn ein Gartengrundstück abgetrennt und verkauft wird. Das machte der Bundesfinanzhof (BFH) mit seiner Entscheidung vom 26. September 2023 deutlich.
In dem zu Grunde liegenden Fall hatten die Steuerpflichtigen ein Grundstück mit einem alten Bauernhofgebäude im Jahr 2014 gekauft. In dem Gebäude wohnten die Steuerpflichtigen. Dazu gehörte ein rund 4.000 Quadratmeter großes Grundstück. Dieses nutzten die Steuerpflichtigen als Garten. Später trennten sie einen etwa 1.000 qm großen Streifen von dem Garten ab und verkauften diesen 2019.
Zu der Veräußerung des Teilgrundstücks hatten die Steuerpflichtigen in ihrer Einkommensteuererklärung keine Angaben gemacht. Das zuständige Finanzamt erfasste mit Einkommenssteuerbescheid von 2021 jedoch den Veräußerungserlös und besteuerte ihn gemäß Einkommensteuergesetz.
BFH weist Klage ab
Dagegen wehrten sich die Steuerpflichtigen. Die Veräußerung des Teilgrundstücks erfülle nicht den Tatbestand eines privaten Veräußerungsgeschäfts, jedenfalls unterliege der Veräußerungsgewinn wegen der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht der Steuer.
Die Klage blieb jedoch in letzter Instanz vor dem Bundesfinanzhof ohne Erfolg. Den Klägern seien aus dem Verkauf des Grundstücks sonstige Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft entstanden, die zu besteuern seien, entschieden die Finanzrichter in München.
Wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind, entstehen sonstige Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Gemäß § 23 Einkommenssteuergesetz (EStG) sollen innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist realisierte Wertänderungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen des Steuerpflichtigen der Einkommensteuer unterworfen werden. Dabei sei wirtschaftliche Teilidentität ausreichend, so der BFH.
Sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäft
Wirtschaftliche Teilidentität komme in Betracht, wenn ein Wirtschaftsgut angeschafft, aber nur zum Teil wieder veräußert wird. Die wirtschaftliche Identität eines aufgeteilten Wirtschaftsguts bleibe in Teilen erhalten, wenn die Teilung ohne aufwendige technische Maßnahmen durchgeführt werden kann und sich die Marktgängigkeit des bisherigen Wirtschaftsguts in Teilen fortsetzt. Dies sei beispielsweise bei der Aufteilung von Grundstücken der Fall, führte der BFH aus.
Daher hätten das Finanzamt und das Finanzgericht Niedersachsen in dem vorliegenden Fall zutreffend sonstige Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft angenommen. Denn bei dem unbebauten verkauften Teilgrundstück handele es sich nicht um ein qualitativ anderes Wirtschaftsgut. Auch wenn die Grundstücke nach dem Verkauf unterschiedlich groß seien, unterschieden sie sich ansonsten nicht in ihrer Art, Funktion und Wertigkeit voneinander, so der BFH.
Nutzung zu Wohnzwecken nur bei bebauten Grundstück
Der Veräußerungsgewinn könne nicht wegen der eigenen Nutzung zu Wohnzwecken von der Besteuerung ausgenommen werden, machten die Richter in München weiter deutlich. Ausnahmen von der Besteuerung seien nur dann möglich, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das setze voraus, dass das Wirtschaftsgut vom Steuerpflichtigen selbst und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Bei einem unbebauten Grundstück sei das aber nicht der Fall. Nur für das Grundstück mit dem Wohngebäude könne es daher eine Steuerbefreiung geben, nicht aber für das unbebaute Teilgrundstück. Dies gelte auch, wenn ein vorher als Garten genutztes Teilgrundstück abgetrennt und verkauft wird, entschied der BFH.
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