Beschluss des OLG Dresden vom 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Bei gewerblichen Mietverträgen sollte auf die Einhaltung der Formvorschriften geachtet werden. So kann beispielsweise ein Verstoß gegen die Schriftformerfordernis dazu führen, dass vereinbarte Fristen nicht wirksam sind. Das kann zur Folge haben, dass vereinbarte Kündigungsfristen unwirksam sind und der Mietvertrag über gewerbliche Räume sich deshalb ordentlich innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigen lassen. Das zeigt ein Beschluss des OLG Dresden vom 27. Februar 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Das gewerbliche Mietrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Wohnraummietrecht. So gilt beim gewerblichen Mietvertrag weitgehend Vertragsfreiheit. Daher ist es umso wichtiger, alle wesentlichen Vereinbarungen schriftlich im Mietvertrag zu verankern. Wichtige Punkte sind insbesondere die Laufzeit des Mietvertrags über Gewerberäume sowie Kündigungsfristen bei unbefristeten Verträgen, wenn sie von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Wurden diese Kündigungsfristen nicht schriftlich vereinbart, können sie unwirksam sein, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwalte , die u.a. im Immobilienrecht und hier auch im gewerblichen Mietrecht berät.
Kündigungsfristen ohne schriftliche Vereinbarung unwirksam
Dass das Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung zur Unwirksamkeit der Kündigungsfristen in einem gewerblichen Mietverhältnis führen kann, zeigt die Entscheidung des OLG Dresden vom 27.02.2024.
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Mieter mit einer GbR einen Mietvertrag über Büroräume geschlossen. Die Parteien vereinbarten, dass der Mietvertag über drei Jahre befristet wird und sich automatisch jeweils um ein Jahr verlängert, wenn eine Partei nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung des Mietverhältnisses widerspricht. Der Mietvertrag wurde vom Mieter und von einem Gesellschafter der GbR, die die Geschäftsräume vermietete, unterzeichnet. Knackpunkt war, dass die Unterschrift des zweiten Gesellschafters der GbR unter dem Mietvertrag fehlte.
Immobilie wechselt Eigentümer
Das wurde zum Problem als die vermietete Immobilie den Eigentümer wechselte. Damit trat der Käufer als Vermieter in den Mietvertrag ein. Dieser erklärte, dass er der Verlängerung des Mietverhältnisses widerspricht und kündigte das Mietverhältnis fristgerecht. Der neue Vermieter argumentierte, dass die Kündigung möglich sei, da der ursprüngliche Mietvertrag nicht die Schriftform einhalte und daher die gesetzliche Kündigungsfrist gelte. Er verlangte von den Mietern daher die Räumung der Geschäftsräume.
Kündigungsfristen nicht wirksam vereinbart
Die Auseinandersetzung landete vor dem Landgericht Leipzig. Dieses entschied, dass die beklagten Mieter zur Räumung und Herausgabe der gewerblichen Mieträume verpflichtet seien. Diese Entscheidung bestätigte das OLG Dresden im Berufungsverfahren.
Das Oberlandesgericht führte zur Begründung aus, dass es zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform erforderlich sei, dass die wesentlichen Vertragsbedingungen, zu denen vor allem der Mietgegenstand, die Höhe des Mietzinses und die Dauer des Mietverhältnisses zählen, aus der Vertragsurkunde hervorgehen müssen. Dies sei hier nicht der Fall. Denn wenn eine Partei durch mehrere Personen vertreten wird, wie im vorliegenden Fall die GbR durch ihre zwei Gesellschafter, sei es erforderlich, dass der Mietvertrag von allen berechtigten Personen unterzeichnet wird. Die Schriftform könne ausnahmsweise auch gewahrt werden, wenn nur eine berechtigte Person den Mietvertrag unterzeichnet und mit der Unterschrift gleichzeitig erklärt wird, dass der Unterzeichnende auch alle anderen berechtigten Personen, deren Unterschrift fehlt, vertritt. Ein solcher Zusatz liege hier nicht vor, so das OLG Dresden.
Mieter und Vermieter müssen auf Schriftform achten
Konsequenz des Verstoßes gegen die erforderliche Schriftform ist, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Dadurch sei auch die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist nicht wirksam, sofern sie länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist, machte das OLG Dresden deutlich. Im vorliegenden Fall führe die Verlängerungsklausel in dem Mietvertrag faktisch zu einer Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist, weil dadurch die Kündigung nur drei Monate vor dem jeweils jährlich eintretenden Vertragsende erfolgen könne. Daher sei die entsprechende Klausel unwirksam und die Kündigung rechtmäßig erfolgt, entschied das OLG Dresden.
Die Entscheidung macht deutlich, dass sowohl Mieter als auch Vermieter bei gewerblichen Mietverträgen unbedingt das Erfordernis der Schriftform beachten sollten, da ein Verstoß sich für eine der Parteien negativ auswirken könnte.
MTR Legal Rechtsanwälte verfügt über langjährige Erfahrung im Immobilienrecht und berät auch im gewerblichen Mietrecht.
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