Grundpfandrecht zur Absicherung eines Immobiliendarlehens
Zur Absicherung der Bank bei der Vergabe eines Immobiliendarlehens wird in der Regel eine Grundschuld oder Hypothek in das Grundbuch eingetragen. Bei beiden handelt es sich um Grundpfandrechte, rechtlich weisen sie jedoch Unterschiede auf.
Ohne die Aufnahme eines Darlehens ist der Kauf einer Immobilie in der Regel nicht möglich. Da die Bank mit der Kreditvergabe ein Risiko eingeht, wird ihr zur Absicherung ein Grundpfandrecht eingeräumt. Die Eintragung der Grundschuld oder der Hypothek in das Grundbuch eröffnet der Bank die Möglichkeit, die Immobilie zu versteigern, wenn der Darlehensnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Bankrecht berät.
Grundschuld variabler verwendbar
Zwischen Grundschuld und Hypothek bestehen rechtliche Unterschiede, die Darlehensnehmer beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung beachten sollten. Der Vorteil der Grundschuld liegt insbesondere darin, dass sie nicht zweckgebunden ist. Das bedeutet für den Darlehensnehmer, dass er die Grundschuld nicht nur bei dem Immobilienkauf, sondern auch bei anderen Finanzierungen als Sicherheit verwenden kann.
Die Eintragung der Grundbuchschuld wird vom Notar mit der Einwilligung des Grundstückseigentümers in das Grundbuch eingetragen. Die Briefgrundschuld stellt dabei eine Sonderform dar, bei der der Notar noch einen Grundschuldbrief aushändigt. Dieser Grundschuldbrief kann auch auf einen anderen Gläubiger übertragen werden. Das bietet den Vorteil, dass dann ein neuer Eintrag ins Grundbuch nicht erforderlich ist. Forderungen können aber auch nur vom Inhaber des Grundschuldbriefs geltend gemacht werden.
Hypothek an bestimmten Zweck gebunden
Die Hypothek kann nicht so flexibel eingesetzt werden wie eine Grundschuld. Sie ist immer an ein bestimmtes Darlehen gebunden, das durch die Hypothek abgesichert wird. Hat der Kreditnehmer dieses bestimmte Darlehen getilgt, kann er die Hypothek nicht nutzen, um damit andere Finanzierungen abzusichern. Zu unterscheiden ist zwischen einer Festhypothek und einer variablen Hypothek. Während Zinssatz und Laufzeit bei der Festhypothek festgelegt sind, schwanken sie bei der variablen Hypothek. Maßgebliche Parameter für Zinssatz und Laufzeit sind dann die Entwicklungen am Kapitalmarkt. Das kann für den Darlehensnehmer Vorteile bieten, birgt aber auch ein höheres Risiko.
Grundschuld bietet Vorteile
Die Buchgrundschuld wird der Hypothek oft vorgezogen, da sie variabler einsetzbar ist und sich häufig auch die Zinsen flexibler gestalten lassen. Während die Fälligkeit der Hypothek zumeist an die Laufzeit des Darlehens geknüpft ist, bleibt die Grundschuld bestehen, bis alle mit ihr verbundenen Forderungen des Gläubigers beglichen sind.
Zudem kann die Grundschuld auch nur außerordentlich durch die Bank gekündigt werde. Ein Grund für eine außerordentliche Kündigung kann z.B. vorliegen, wenn sich die finanziellen Verhältnisse des Darlehensnehmers verschlechtert haben. Wenn die Bank dann das Darlehen kündigen möchte, muss sie auch die Grundschuld kündigen.
Kündigung der Grundschuld
Die Kündigung der Grundschuld durch die Bank ist in der Regel möglich, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Kunden verschlechtert haben, sich der Wert seiner Sicherheiten verschlechtert hat oder er sich mit den Raten im Rückstand befindet.
Was die Situation für den Bankkunden erschwert ist, dass die Verschlechterung seiner Vermögenswerte nicht schon eingetreten sein muss, damit die Bank die Grundschuld kündigen darf. Vielmehr reicht es bereits aus, wenn die Verschlechterung nur droht.
Die Grundschuld ist eine Sicherheit, die der Kreditnehmer beim Immobiliendarlehen hinterlegt. Wenn die Immobilie aus unterschiedlichen Gründen an Wert verliert, verringert sich auch der Wert der Grundschuld und damit der hinterlegten Sicherheit.
Der häufigste Grund für die Kündigung der Grundschuld durch die Bank dürfte aber sein, dass der Bankkunde mit seinen Raten im Rückstand ist. Die Banken müssen die ausstehenden Zahlungen aber erst anmahnen, bevor sie eine Kündigung aussprechen dürfen. Zudem muss der Darlehensnehmer mindestens mit zwei aufeinanderfolgende Ratenzahlungen in Verzug sein, ehe die Bank zur Kündigung berechtigt ist. Außerdem muss sie dem Kreditnehmer eine Frist von mindestens zwei Wochen gewähren, um den Rückstand auszugleichen.
Ein Kreditnehmer sollte abwägen, ob die Hypothek oder die Grundschuld für ihn die bessere Variante darstellt. MTR Legal Rechtsanwälten beraten in Fragen zu Grundschuld und Hypothek und weiteren Themen des Bankrechts.
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