Viertes Bürokratieentlastungsgesetz am 1. Januar 2025 in Kraft getreten
Am 1. Januar 2025 ist das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz in Kraft getreten. Das Gesetz bringt eine erhebliche Änderung im gewerblichen Mietrecht mit sich. Denn beim Mietvertrag über gewerbliche Räume entfällt die Schriftformerfordernis, es genügt die einfache Textform. Das bringt eine wesentliche Erleichterung mit sich, denn Textform bedeutet, dass eine eigenhändige Unterschrift des Dokuments nicht erforderlich ist.
Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) beinhaltet eine Reihe von Maßnahmen. Zu den Schwerpunkten gehört dabei die Verkürzung von Aufbewahrungsfristen im Handels- und Steuerrecht, Förderung der Digitalisierung, der Abbau von Melde- und Informationspflichten sowie weitere Erleichterungen. Dazu zählt auch, dass die Schriftformerfordernis in verschiedenen Bereichen entfällt und die einfache Textform ausreichend ist, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Immobilienrecht berät.
Entfall der Schriftformerfordernis beim Gewerbemietvertrag
Mit dem BEG IV soll die Digitalisierung vorangetrieben werden. Dies soll in verschiedenen Bereichen u.a. durch den Entfall der Schriftformerfordernis gelingen. Die Textform gilt dann als ausreichend. Anders als bei der Schriftform ist dann keine eigenhändige Unterschrift auf Papier mehr notwendig. Das beschleunigt die digitalen Prozesse und erleichtert die praktische Handhabung. Zumal die E-Mail ohnehin ein verbreitetes Kommunikationsmittel im geschäftlichen Alltag ist. Seit dem 1. Januar 2025 können nun auch Verträge über E-Mail geschlossen werden, sofern die Textform ausreicht, wie es beim gewerblichen Mietvertrag der Fall ist. Für die Textform ist auch ein Fax oder elektronische Dokumente wie z.B. ein PDF ausreichend.
Textform: Lesbare Erklärung auf dauerhaften Datenträger
Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Ist Textform vorgeschrieben, muss demnach „eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden“. Als dauerhafter Datenträger ist jedes Medium geeignet, das es dem Empfänger ermöglicht, die an ihn gerichtete Nachricht so aufzubewahren oder zu speichern, so dass sie ihm ausreichend lange zugänglich ist und geeignet ist, die Erklärung unverändert weiterzugeben.
Bisher galt gemäß § 550 BGB, dass ein Mietvertrag mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr, der nicht in Schriftform abgeschlossen wurde, unbefristet ist und unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden kann. Entsprechendes ist nun auf die Textform anzuwenden: Ein Mietvertrag, der für eine längere Dauer als ein Jahr abgeschlossen wurde, gilt als unbefristet, wenn er nicht dem Textformerfordernis entspricht.
Vertragsschluss effizienter und unbürokratischer
Für Vermieter und Mieter, insbesondere auch von gewerblichen Räumen, bedeutet dies, dass der Vertragsschluss schneller und mit weniger Aufwand erfolgen kann, da die erforderlichen physischen Dokumente nicht mehr hin- und hergeschickt und eigenhändig unterschrieben werden müssen. Für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, ist aber weiter die Schriftform erforderlich.
Ein weiterer Vorteil der Neuerung ist, dass gerade Verstöße gegen die Schriftform im gewerblichen Mietrecht häufig der Anlass für rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter waren.
Rechtsunsicherheit vermeiden
Allerdings kann durch den Entfall der Schriftformerfordernis und die Reduzierung auf die Textform auch eine gewisse Rechtsunsicherheit bei Mieter und Vermieter entstehen. Daher sollte die Vertragsgestaltung möglichst detailliert und genau sein, damit die rechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien klar geregelt sind und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden können. Das bedeutet, dass alle Vereinbarungen im Mietvertrag klar und unmissverständlich formuliert werden müssen.
Das gilt umso mehr, da im gewerblichen Mietrecht ohnehin eine weitgehende Vertragsfreiheit herrscht und die Parteien ihre Rechte und Pflichten frei vereinbaren können. Daher kommen im gewerblichen Mietvertrag insbesondere der Festlegung des Laufzeit und ggf. der Vereinbarung von Kündigungsfristen oder der Anpassung des Mietzinses eine große Bedeutung zu.
Zudem sollten die Vertragsparteien bedenken, dass es ohne eigenhändige Unterschrift ggf. schwerer sein kann, die Echtheit der vertraglichen Absprachen nachzuweisen.
MTR Legal Rechtsanwälte verfügt über große Erfahrung im Immobilienrecht und unterstützt sie bei der Vertragsgestaltung und anderen Themen im gewerblichen Mietrecht.
Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf!
