Instandhaltung und Instandsetzung bei gewerblichen Mietobjekt
Die sog. Dach- und Fachklausel sorgt im gewerblichen Mietrecht immer wieder für Ärger. Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht ist bei rechtlichen Streitigkeiten der richtige Ansprechpartner.
Wer muss die Mietsache in Stand halten? Das ist nicht nur bei privaten Mietverhältnissen, sondern auch im gewerblichen Mietrecht ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die einen Schwerpunkt ihrer Beratung im Immobilienrecht hat.
Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, ist die Sache klar. Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Klauseln zur Instandhaltung der Mietsache
In der Praxis sieht dies jedoch oft anders aus und auch die Mieter werden durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag zur Instandhaltung herangezogen. Beim privaten Mietvertrag geschieht dies häufig durch Klauseln zu Klein- und Schönheitsreparaturen, im gewerblichen Mietvertrag wird hingegen häufig die sog. Dach und Fachklausel verankert.
Eine solche Klausel ist vertraglich häufig derart gestaltet, dass der Vermieter nur die Instandhaltung an Dach und Fach des Mietobjekt übernimmt und der Mieter für alle sonstigen Maßnahmen zur äußeren und inneren Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich ist. Damit kann der gewerbliche Mieter in einem deutlich größeren Umfang zur Instandhaltung verpflichtet werden als ein privater Mieter. Hintergrund dafür ist, dass der gewerbliche Mieter als weniger schutzbedürftig gilt als eine Privatperson.
Reparaturarbeiten an Dach, tragenden Gebäudeteilen und Fassade
Unter Instandhaltungsarbeiten werden Maßnahmen verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Verbrauchs der Mietsache erforderlich sind. Abnutzungsspuren und Mängel sind dann zu beheben. Das kann z.B. einen frischen Anstrich betreffen. Unter Instandsetzung fallen auch Reparaturarbeiten, die bspw. am Dach erforderlich sind.
Welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten die Formulierung Dach und Fach umfasst, ist nicht genau definiert. In der Rechtsprechung wird jedoch zunehmend davon ausgegangen, dass Dach, tragende Gebäudeteile und die Außenfassade gemeint sind. Hier wären die notwendigen Arbeiten vom Vermieter zu übernehmen, während der Mieter für alle anderen Maßnahmen verantwortlich ist. Wie weit seine Pflichten reichen, kann im gewerbliche Mietvertag festgelegt werden. Die Grenzen sind dabei häufig fließend, was regelmäßig zu rechtlichen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führt. Dann sollte ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht hinzugezogen werden.
Enge Grenzen beim Formularmietvertrag
Zu beachten ist, dass sich in einem Individualmietvertrag zwischen den Parteien weitreichendere Regelungen vereinbaren lassen als in einem Formularmietvertrag. Nach § 307 BGB ist eine Vertragsklausel unangemessen, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders der Klausel unangemessen benachteiligt. Demnach wären in einem Formularmietvertrag die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur insoweit auf den Mieter abzuwälzen, als sie sich auf Schäden erstrecken, die dem Gebrauch der Mietsache zuzuordnen sind und in die Risikosphäre des Mieters fallen.
MTR Legal Rechtsanwälte berät zu Vertragsklauseln im gewerblichen Mietrecht und weiteren Themen des Immobilienrechts.
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