Darlehensvermittler kann in der Haftung stehen
Die Finanzierung steht, der Kreditvertrag mit der Bank ist unterschrieben und der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim steht nichts mehr im Weg – bis der Hauskauf doch noch überraschend platzt. Der Kredit wird dann zwar nicht mehr benötigt, doch die Bank kann eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Allerdings kann auch der Vermittler des Darlehens in der Haftung stehen, wenn er die Kunden über die bestehenden Risiken nicht ausreichend aufgeklärt hat. Das hat der BGH mit Urteil vom 20. Februar 2025 deutlich gemacht (Az.: I ZR 122/23).
Mit dem Abschluss eines Kreditvertrags ist in der Regel eine Abnahmeverpflichtung des Darlehensnehmers verbunden. Ruft dieser das Darlehen dann nicht ab, hat der Kreditgeber Anspruch auf eine Nichtabnahmeentschädigung. Da die Bank das Kapital für den Kredit schon beschafft und bereitgestellt hat, soll ihr der durch die Nichtabnahme des Kredits entstandene Schaden ersetzt werden, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Bankrecht berät.
Finanzvermittler darf Risiken nicht verharmlosen
Allerdings kann auch der Darlehensvermittler in der Haftung stehen, wie der BHG mit Urteil vom 20. Februar 2025 deutlich gemacht hat. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass ein Finanzvermittler über die bestehenden Risiken wie das Nichtzustandekommen des Immobilienkaufvertrags nach bereits geschlossenen und nicht mehr widerrufbaren Darlehensvertrag aufklären muss. Dabei dürfe das Risiko auch nicht so verharmlost werden, dass der Eindruck entsteht, dass es ohnehin nur theoretischer Natur sei.
In dem zu Grunde liegenden Fall wollte ein Ehepaar ein Grundstück mit Einfamilienhaus kaufen. Mit dem Verkäufer waren sie sich einig und hatten bereits einen Notartermin vereinbart. Allerdings lehnte die Bank einen Kreditantrag zur Finanzierung des Immobilienkaufs an. An den Kauf wollte das Ehepaar aber festhalten und beauftrage daher einen Finanzvermittler. Dieser vermittelte den benötigten Darlehensvertrag mit einer Bank.
In dem Beratungsprotokoll des Finanzberaters wurde darauf hingewiesen, dass Kauf- und Finanzierungsverträge erst unterschrieben werden sollten, wenn alle wichtigen Faktoren für das Bau- oder Kaufvorhaben geklärt sind.
Immobilienkauf platzt überraschend
Das Ehepaar hatte den Darlehensvertrag bereits angenommen, als der Verkäufer ihnen überraschend mitteilte, dass er die Immobilie aus persönlichen Gründen doch nicht verkaufen wolle. Da das Ehepaar das Darlehen nun nicht mehr benötigte, rief sie es nicht ab und die Bank verlangte eine Nichtabnahmeentschädigung in Höhe von rund 35.000 Euro.
Das Ehepaar zahlte die Nichtabnahmeentschädigung und klagte gegen den Finanzvermittler auf Schadenersatz. Das OLG Dresden hat die Klage noch abgewiesen. Vor dem BGH hatte das Ehepaar jedoch mehr Erfolg. Der Finanzvermittler könne seine Aufklärungs- und Beratungspflichten verletzt haben, indem er auf Nachfrage des Klägers das Risiko des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags verharmlost habe, so der BGH.
Nichtzustandekommen des Kaufvertrags ist reales Risiko
Den Klägern sei zwar grundsätzlich bekannt gewesen, dass der Kaufvertrag und der Darlehensvertrag rechtlich eigenständige und voneinander unabhängige Verträge sind. Für den Fall, dass der Immobilienkauf nicht zu Stande kommt, sei ihnen sei auch bekannt gewesen, dass deshalb eine Loslösung vom Darlehensvertrag nur noch gegen Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung möglich sein kann, wenn der Kreditvertrag vor dem Kaufvertrag abgeschlossen wurde und die Widerrufsfrist bereits abgelaufen ist. Eine Pflichtverletzung des Finanzvermittlers komme aber dennoch in Betracht, wenn er im Beratungsgespräch die Möglichkeit eines Nichtzustandekommen des Kaufvertrags auf Nachfrage des Kunden verharmlost habe, führte der BGH aus. Ein reales Risiko dürfe nicht derart verharmlost werden, dass der Eindruck entsteht, dass es nur theoretischer Natur ist.
Dass Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags sei ein reales Risiko, weil der Verkäufer jederzeit wieder von dem Verkauf Abstand nehmen kann, solange der Kaufvertrag nicht beurkundet ist. Er sei dem Kaufinteressenten deshalb auch nicht zu Schadenersatz verpflichtet, auch nicht, wenn dieser für den geplanten Immobilienerwerb bereits ein Darlehen aufgenommen hat, stellte der BGH klar. Über dieses Risiko müsse der Finanzvermittler aufklären und Wege aufzeigen, wie es vermieden werden kann, so der BGH.
Bei der Vermittlung und Vergabe von Darlehen kann es zu verschiedenen Beratungs- und Aufklärungsfehlern kommen. Das kann zu Schadenersatzansprüchen der Darlehensnehmer führen.
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