Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
Bei Immobilien kann ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Dabei ist zwischen einem subjektiv-dinglichen und einem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht zu unterscheiden. Zu beachten ist, dass sich das eine Vorkaufsrecht nicht ohne Weiteres in das andere umwandeln lässt, wie ein Beschluss des BGH vom 23. Januar 2025 zeigt (Az.: V ZB 10/24).
Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht wird dem jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstücks eingeräumt. Dementsprechend lässt es sich auch übertragen oder vererben. Das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht knüpft hingegen an eine bestimmte Person an, der das Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Es ist nicht übertragbar, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Immobilienrecht berät.
Der BGH machte nun in seinem Beschluss deutlich, dass sich das Vorkaufsrecht nicht einfach umwandeln lässt. Vielmehr sei es erforderlich, zunächst das bisherige Vorkaufsrecht aufzulösen und dann ein neues Vorkaufsrecht zu begründen. Dies gelte auch dann, wenn die begünstigte Person auch bislang schon die Eigentümerin des herrschenden Grundstücks ist.
Grundbuchamt lehnt Umwandlung ab
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte die Eigentümerin eines Grundstücks der Eigentümerin eines benachbarten Grundstücks ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht für alle Fälle eingeräumt. Die beiden Eigentümerinnen vereinbarten mit notarieller Urkunde das bestehende Vorkaufsrecht in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht zu ändern, so dass es der Eigentümerin des benachbarten Grundstücks zustehen sollte. Dieses Vorkaufsrecht wäre weder vererbbar noch übertragbar.
Das Grundbuchamt machte den Beteiligten jedoch einen Strich durch ihre Pläne und wies den Antrag auf Änderung zurück. Das Oberlandesgericht München bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts und wies die Beschwerde der Eigentümerinnen zurück. Dies begründete das OLG damit, dass die Beteiligten eine inhaltlich unzulässige Umwandlung begehrten. Die Umwandlung könne nur durch Aufhebung und Neubestellung des Vorkaufsrechts erfolgen. Der BGH bestätigte die Entscheidung des OLG München.
Aufhebung und Neubegründung des Vorkaufsrechts erforderlich
Der BGH führte aus, dass die beabsichtigte Umwandlung des Vorkaufsrechts keine Änderung des Inhalts eines Rechts gemäß § 877 BGB darstellt. Denn ein zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrechts könne nicht im Wege einer Rechtsänderung in ein bestehendes Vorkaufsrecht zu Gunsten einer bestimmter Person geändert werden. Erforderlich sei vielmehr die Aufhebung des bisherigen und die Begründung eines neuen Vorkaufsrechts. Dabei spiele es keine Rolle, wenn die begünstigte Person ohnehin die Eigentümerin des bislang herrschenden Grundstücks ist.
Eine Inhaltsänderung nach § 877 BGB scheide nach allgemeiner Meinung von vornherein aus, wenn der Inhaber des Grundstücksrechts geändert werden soll. So liege es auch bei der Änderung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht, stellte der BGH klar. Denn hier werde das Recht vom jeweiligen Eigentümer des begünstigten Grundstücks in ein Recht einer bestimmten Person geändert. Daran ändere sich auch nichts, wenn die begünstigte Person ohnehin schon Eigentümerin des herrschenden Grundstücks ist. Beim Verkauf dieses Grundstücks würden die Folgen der Änderung des Vorkaufsrechts deutlich. Denn der Käufer des Grundstücks würde ursprünglich auch das Vorkaufsrecht an dem anderen Grundstück erhalten. Bei der Änderung in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht bliebe das Vorkaufsrecht jedoch bei der Person und sei von dem benachbarten Grundstück losgelöst, so der BGH.
Keine rangwahrende Umwandlung
Das subjektiv-dingliche und das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht stellten zwei unterschiedliche Rechte dar. Eine Umwandlung könne daher nicht als bloße Änderung des Inhalts eines Rechts angesehen werden, führten die Karlsruher Richter weiter aus. Ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht könne nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden. Wäre die Änderung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht zulässig, verlöre das Vorkaufsrecht seine Bindung an das Grundstück. Dies sei mit § 1103 Abs. 1 BGB nicht vereinbar, machte der BGH deutlich.
Eine rangwahrende Umwandlung des Vorkaufsrechts ist nach der Entscheidung des BGH nicht möglich.
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