Der Mieter kann einen Gewerbemietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Eine unrichtige Betriebskostenabrechnung kann nach Urteil des BGH ein wichtiger Grund sein (Az.: XII ZR 11/20).
Sowohl Mieter als auch Vermieter können ein gewerbliches Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Vertragspartei objektiv unzumutbar geworden ist, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte
In dem Verfahren vor dem BGH hatte der Mieter ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum gemietet. Da die Feueralarmübertragung nicht ordnungsgemäß funktionierte, musste der Vermieter zusätzliche Brandwachen einsetzen. Die Kosten dafür legte er ebenso auf die Betriebskosten um wie die Kosten für die Möblierung eines Food-Courts. Dagegen wehrte sich der Mieter und erklärte wegen der falschen Betriebskostenabrechnung die Kündigung.
Das Kammergericht Berlin hielt die Kündigung allerdings für unwirksam. Der Vermieter habe zwar zu Unrecht die Kosten für die Möblierung des Food Courts und für die Brandwache auf den Mieter umgelegt. Obwohl dieser Fehler eindeutig war und der Mieter dadurch insgesamt in siebenstelliger Höhe übervorteilt wurde, reiche dies nicht als Grund für eine fristlose Kündigung aus, so das KG Berlin. Denn der Mieter habe nicht dargelegt, dass der Vermieter dabei mit Vorsatz oder Täuschungsabsicht gehandelt habe.
Das sah der BGH mit Urteil vom 6. Oktober 2021 allerdings anders und hob die Entscheidung des Kammergerichts Berlin auf. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Vermögensdelikte zum Nachteil des Mieters stellten eine solchen wichtigen Kündigungsgrund dar, so der BGH.
Unredlichkeiten des Vermieters z.B. durch vorsätzlich falsche Betriebskostenabrechnungen können daher eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtfertigen, machten die Karlsruher Richter deutlich. Dies gelte insbesondere dann, wenn der Vermieter nach entsprechenden Vorhalten des Mieters weiter in nicht mehr vertretbarer Weise an der falschen Abrechnung festhält, so der BGH.
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